A pesar de ser un país moderno, con una legislación actualizada basada en un sistema de Derecho Civil, existen varios tópicos y peculiaridades dentro del proceso de adquisición de una propiedad en Panamá que sin duda lo diferenciarán de cualquier otro proceso de este tipo en la región. Nuestra ley positiva establece pautas lo suficientemente flexibles como para permitir que las prácticas comunes autorregulen el proceso de compra, refiriéndose principalmente a cómo debe realizarse el registro de títulos y qué elementos deben incluirse y detallarse.
Los nombres completos de las partes y los datos identificables, así como todos los datos específicos relacionados con la propiedad deben indicarse, el precio de venta acordado y la obligación del vendedor de garantizar la transferencia del título y el derecho de posesión. junto con la voluntad expresa o la aceptación del trato por ambas partes debe incluirse para que un proceso de compra se concluya con éxito. Sin embargo, todos estos se refieren a la escritura de cierre real o al paso final de un acuerdo de compraventa en Panamá, todo comienza con pasos y etapas más complejos.
Una vez que ambas partes han expresado sus intenciones de vender y comprar una propiedad, junto con su precio de venta acordado, es costumbre preparar un acuerdo inicial, que regulará todos los pasos, obligaciones y escenarios previsibles para las próximas semanas o incluso meses de la transacción; este documento se conoce comúnmente como la “Promesa de compra y contrato de venta”. En este contrato inicial, las partes se denominan “el Promotor Vendedor y el Promotor Comprador”, donde el primero promete vender y el segundo promete comprar. Si una de las partes es una persona jurídica o ficticia, también se deben incluir los datos del registro, junto con todos los datos generales de su representante legal o apoderado autorizado.
Este tipo de contratos suelen comenzar con una declaración de título del Promotor Vendedor, describiendo toda la información legal / registral del inmueble objeto de la transacción, así como su ubicación, tamaño y limitaciones, sin embargo, estos últimos detalles ya forman parte del datos registrados de propiedad, lo que facilita la simple derivación de todos ellos a la “información registrada descrita en el Registro Público”.
La mención del precio de venta generalmente se expresa en letras y números, para evitar confusiones, y a menudo se divide en dos o más pagos iniciales, comenzando con uno más bajo (se espera un 10% – 20%). Esta práctica común tiene más de un propósito, primero le permite al Promotor Vendedor hacerse cargo de ciertas obligaciones, como pagar todos los impuestos relacionados con la transferencia de la propiedad (alrededor del 5% del precio de venta) y actualizar la propiedad con cualquier deudas, como impuestos a la propiedad atrasados o cargos por pagos atrasados de asociaciones de propietarios.
Pero más allá de manejar fondos al promisorio vendedor, también representa una muestra de compromiso de ambas partes para cumplir con las obligaciones de la otra, ya que este depósito se convertirá en la penalidad a tener en cuenta cuando una de las partes incumpla: por un lado el Pagaré El Comprador perderá este depósito inicial si no puede finalizar el trato con éxito por cualquier motivo y, por otro lado, si es el Promotor Vendedor el que incumple, no solo tendrá que reembolsar este anticipo. , pero agregue una cantidad idéntica como penalización. Si bien esta no es solo una práctica legal común, sino que también está contemplada en nuestro Código Civil (art. 1224), las partes pueden acordar otra cosa, como comprometerse a perder solo un porcentaje de este primer pago inicial o incluso ninguno.
By: Emilio Cornejo Vernaza LL.M.
Founding Partner of PGS Attorneys and PGS Realty
